Operazioni tecniche necessarie per una corretta esecuzione della procedura da seguirsi in caso di realizzazione di opere edili e/o modifiche da eseguirsi ad unità immobiliare

A prescindere dalla  tipologia  di intervento che  si voglia  eseguire al  proprio  immobile  è necessario  sapere che  pur essendo in proprietà privata  vi sono delle  regole  e delle  norme  che  bisogna  rispettare .

 

Il  ruolo del  professionista  è questo !!  conoscere ( nel  caso informarsi ) quali sono le  regole  e le  norme  che  vanno rispettate  per evitare sanzioni denunce ecc. 

 

 

Per una corretta impostazione della pratica è necessario che il Richiedente , produca preliminarmente :

 

1) Copia e/o dare in visione l’atto di compravendita dell’immobile affinché vengano verificate, ad esempio, servitù attive e/o passive che potrebbero essere interessate dalle opere che si vogliono realizzare

 

2) Copia del certificato catastale e dell’ultima planimetria catastale rappresentante l’attuale stato dell’immobile .Qualora non fornito dal committente, verrà eseguito accesso presso l’Agenzia del Territorio di competenza per il reperimento della documentazione sopra citata

 

3) Copia documenti identità , codice fiscale ecc.

 

Quanto sotto indicato è  sempre compreso nell’onorario proposto , fatto salvo quanto esplicitamente escluso dal commitente

 

Il tecnico reperita /visionata la documentazione sopra indicata dovrà

 

  1. Eseguire un sopralluogo all’immobile , eseguire il rilievo dello stesso e conseguente restituzione grafica e fotografica se richiesta

 

  1. Contestualmente dovranno essere valutate , se riscontrate , eventuali discordanze tra lo stato dei luoghi e la planimetria Catastale , nel caso verificare la presenza di istanze di Condono edilizio e/o sanatorie

 

  1. Eseguire un accesso all’ Ufficio visura progetti per il reperimento dell’ultimo progetto approvato e/o condono , presente negli atti dell’Edilizia Privata competente con , conseguente, richiesta di visura e richiesta di copia

 

4) Valutare le modifiche progettuali che devono essere apportate all'unità immobiliare .

 

5) Redigere i richiesti elaborati progettuali ( elab.grafici , cartografia , foto se richieste ecc.)

 

6) Nel caso predisporre eventuale richiesta di deroghe all’A.S.L. per eventuali soluzioni progettuali non conformi al Regolamento Edilizio.

(E’ consigliabile, comunque, attenersi al Regolamento Edilizio e non scegliere soluzioni progettuali non conformi ad esso, in quanto non sempre si riesce ad ottenere la deroga dall’A.S.L. e soprattutto la risposta può arrivare anche dopo parecchi mesi).

 

 

A fine lavori e/o quando gli stessi sono a “ rustico “ e per tanto non più modificabili il tecnico dovrà eseguire

 

 

  1. Nuovo sopralluogo presso l’immobile oggetto di intervento al fine di controllare che quanto realizzato sia conforme al progetto approvato

 

2) Predisporre e redigere pratica catastale con presentazione della planimetria (DOCFA) indicante le modifiche progettuali operate, presentazione presso l’Agenzia del Territorio di competenza

 

3) Ritiro presso l’Agenzia del Territorio di competenza della RICEVUTA di avvenuta presentazione della variazione di cui al punto precedente e con conseguente consegna del certificato Catastale aggiornato.

 

4) Solo nel caso in cui i lavori siano stati eseguiti in maniera conforme al progetto depositato verrà redatta dichiarazione di fine lavori e collaudo delle opere che verrà presentata e depositata al competente ufficio dell’ Edilizia Privata del Comune, controfirmata anche dal committente.

 

Al committente verrà consegnata la copia originale del progetto protocollato, la copia conforme all’originale della denuncia Docfa presentata all’Agenzia del Territorio, una copia dell’attestazione di avvenuta trattazione e della ricevuta di pagamento dei diritti,una copia della visura catastale aggiornata, una copia della planimetria catastale presentata, e originale della dichiarazione di fine lavori.

 

IMPORTANTE!

 

Si consiglia di affidare l’esecuzione dei lavori ad imprese o Ditte artigiane regolarmente assicurate, che a fine lavori dovranno rilasciare le dovute certificazioni di legge .

 

La normativa vigente impone che

 

contestualmente alla presentazione degli elaborati progettuali si debba fornire , a cura del committente :

il nome della ditta e/o impresa che effettua i lavori, sede legale e P.I.,

  1. Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, Industria ed Artigianato.

  2. Documento unico regolarità contributiva “DURC” (Attenzione il reperimento di questo documento richiede tempi lunghi di attesa, per cui chiedere all'impresa di procurarselo quanto prima, il documento ha tre mesi di validità : non sono accettati “DURC” scaduti)

 

Eventualmente, può, dichiarare che effettua i lavori di persona, (Lavori in economia diretta) avendone però le capacità ed i requisiti .

 

In tal caso il progettista dovrà rilasciare adeguato certificato in avvallo alla Sua assunzione

 

 

 

Nel caso in cui venissero riscontrare discordanze tra lo stato dei luoghi e la documentazione presente in atti è

assolutamente

 

consigliato regolarizzare le eventuali difformità e/o abusi già in essere e/o riscontrati prima di procedere alla progettazione delle nuove opere edili.

 

Chiarire con il professionista se eventuali operazioni progettuali per la predisposizione di Sanatorie sono comprese nel  preventivo .

 

l'onorario andrà valutato in ragione della tipologia dell’abuso e delle necessarie pratiche che dovranno essere predisposte .Tali sanatorie sono spesso soggette a sanzione di tipo amministrativa da parte del Comune

 

N.B. Queste operazioni preliminari  possono essere anche  medio sono lunghe a causa dei tempi necessari ad Enti e/o Uffici per il reperimento, preparazione copie ecc. degli elaborati progettuali in loro possesso .

 

E’ doveroso precisare che

 

se si considera come “ valido “ lo stato attuale dell’immobile e si presenta il nuovo progetto - senza alcuna verifica - ipotizzando che non sussistano eventuali abusi e/o difformità, la normativa attualmente vigente consente, nella maggioranza dei casi , comunque , la presentazione della pratica poiché potrebbero non essere eseguite verifiche da parte dell’Ente .

 

Ma

 

tale modo operandi , se pur momentaneamente risolutivo, non cancella l’eventuale abuso e/o la difformità.

 

Le  difformità urbanistiche o catastali  in caso di un qualsivoglia atto pubblico , successivo , come ad esempio una Vendita , verrebbe certamente rilevata dall'eventuale acquirente con conseguente impugnazione dell’ atto , richiesta di indennizzo o addirittura sospensione della stessa con tutte le conseguenze che facilmente si possono immaginare .

 

I Notai, se vengono a conoscenza di abusi e/o difformità urbanistiche , non possono in alcun modo stipulare atti pubblici senza che queste vengano in qualche modo sanate.